关于印发《杨陵区加强社区建设提升物业管理服务活动实施方案》的通知

杨陵区人民政府办公室

关于印发《杨陵区加强社区建设提升物业管理服务活动实施方案》的通知

各镇人民政府、街道办事处，区政府各工作部门，各直属机构：

现将《杨陵区加强社区建设提升物业管理服务活动实施方案》印发给你们，请结合实际，抓好贯彻落实。

杨陵区人民政府办公室

2016年4月15日

杨陵区加强社区建设提升物业管理服务活动实施方案

为深入贯彻落实中、省城市工作会议精神，全面提升社区建设及物业管理服务水平，根据示范区管委会2016年惠民十件实事工作安排，结合我区实际，制定如下实施方案。

一、指导思想

坚持以党的十八大和十八届三中、四中、五中全会精神为指导，全面贯彻“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念，认真落实中、省城市工作会议精神，按照“主管部门指导监督，属地管理，条块结合，因地制宜，分类实施”的原则，以加强和创新社区建设、提升物业服务质量为核心，通过开展“社区建设、提升物业管理服务”活动，建立“运行有序、管理到位、服务规范”的物业管理长效机制，打造一批“标准化物业管理服务示范小区”，切实改善老旧小区群众生活环境，为广大居民营造一个管理有序、服务完善、环境优美、秩序良好、生活便利、文明和谐的人居环境。

二、目标任务

按照“三提升一改造”的总体目标，坚持政府引导与居民参与相结合、属地为主与部门协作相结合、以点带面与整体推进相结合的原则，明确职责，落实责任，全面提升社区建设管理水平、物业服务质量、业主自治能力，着力改造老旧小区，切实推进全区物业管理工作规范健康发展。

（一）提升社区建设管理水平。进一步明确社区职责，落实社区办公、服务活动用房及“两委一站”、“一部三室三站一场”建设。健全区、镇（办）、社区三级物业管理工作及矛盾纠纷调解机制，设立镇（办）、社区物业管理服务机构，配备专职物业管理人员，建立物业管理工作联席会议制度，拓展社区服务体系，形成属地管理、部门履责、行业监管、执法联动、居民共建共享的局面，不断提高社区建设管理水平。

（二）提升业主自治能力。加大政策法规宣传力度，引导业主树立正确的权利义务观念，激发业主参与小区自治管理的积极性和主动性。全面推进业主委员会建设，对条件成熟的住宅小区，组织建立业主委员会，实现业主委员覆盖率达到100%；对暂不具备成立业主委员会条件的住宅小区，落实居民自治组织（业委会或议事会）。

（三）提升物业服务质量。加强物业服务企业监督指导，强化物业从业人员学习培训，健全物业企业诚信体系，规范物业企业接管、退出机制，落实物业服务公开公示制度，建立住宅小区日常巡查通报长效机制，开展物业服务达标创优活动，年内重点打造5个“标准化物业管理服务示范小区”，全面提升物业管理服务质量和水平，切实改善居住小区环境面貌，实现物业服务管理全覆盖。

（四）着力推进老旧小区改造。按照“政府主导，群众主体，治不治理、治理什么群众说了算”的原则，落实物业管理服务单位，从群众反映最突出的问题入手，因地制宜，有序推进。着力解决群众反应强烈的“忧（水管问题）”“难（脏乱差）”“愁（停车）”等问题,力争实现老旧小区房屋使用安全、建筑功能完善，基础设施完好，安防、消防等设施齐备，达到绿化、亮化、美化、净化的总体要求。

三、工作机制

落实“一个机构、二级组织、三级联动、四项扶持”工作机制，全面推进社区建设，提升居住小区物业管理服务质量，提高群众对物业管理服务工作的满意度。

“一个机构”统一领导：建立杨陵区“社区建设提升物业管理服务”工作领导小组，统筹推进全区社区建设及提升物业管理服务工作。

“二级组织”强化监管：强化区、镇（办）二级物业监督管理工作职能，形成属地管理、部门履责的物业监管新格局。

“三级联动”落实职责：按照“统一领导、分级负责、综合协调”的原则，突出镇（办）、社区在物业管理工作中的主体作用，形成部门、镇（办）、社区各司其职、紧密协作的三级联动机制。

“四项扶持”推动提升：一是加强社区组织建设及基础设施配套建设；二是扶持物业小区基础设施提升改造及维护管理；三是推进老旧小区改造提升；四是开展“标准化物业管理服务示范小区”创建活动。

四、工作内容

（一）加强和改进社区管理与服务水平。

1.完善社区服务体制。全面推进社区服务站建设，形成“两委一站”（社区支部委员会、社区居民委员会和社区服务站）的工作格局和“一部三室三站一场”（社区党支部，居委会办公室、警务室、图书室，社会保障和救助工作站、卫生计生服务站、文体活动指导站，室外活动广场）的服务体系，将政府延伸到社区的各类公共服务统一整合到社区服务站。

2.落实社区物业管理职责。各镇办、社区要设立物业管理服务机构，充实物业管理专职人员，发挥组织推动和协调服务作用，依法履行社区物业管理服务工作职责。

3.加强社区基础设施建设。区级相关部门、各镇办要通过新建、改建、调剂置换、购买、租借等方式，全面完善社区基础设施配套。按照每100户20平方米的标准配套社区办公和服务活动用房，一般社区要配套不低于1000平方米的室外活动广场。

4.拓展社区服务体系。抓好政府主导的社区卫生计生、文体教育、环境卫生、公共安全、社会保障和救助等公共服务。抓好社区主导的物业管理、家政服务等福利服务。制定社区服务标准，引导和鼓励社会资金投向社区服务行业，满足居民群众物质文化和生活需求。

5.完善物业管理纠纷调解机制。各镇办要建立物业管理工作联席会议制度，围绕群众反映强烈的物业管理突出问题，建立问题台账。组织召集区级相关部门、社区、物业企业以及业主代表或居民代表，每月至少召开一次联席会议，协调解决辖区内物业管理工作中出现的问题，实现一般纠纷不出社区、复杂问题不出镇办、重大疑难问题不出区的目标，促进社会和谐稳定。

（二）全面提升居民小区业主自治能力。各镇办、社区要对管辖范围内的居民小区进行全面摸排，建立物业管理专项档案，按照《陕西省物业管理条例》相关规定，组织召开业主大会，选举建立业主委员会，指导加强业主委员会自身建设，规范履职行为。对暂不具备召开业主大会并建立业委会的小区，由各镇办、社区负责组织全体业主共同履行业主大会及业主委员会职责。对小区业主委员会缺乏有效制约的问题，镇办、社区要根据实际情况推动建立居住小区党支部、业委会、议事会三个组织，共同管理，相互监督，有效制约。

（三）全面提升物业管理服务质量。

1.加强物业服务企业的监督指导和管理。一是区住建局要加强对各镇办、社区物业管理工作的指导；严格执行前期物业管理招投标制度，规范市场竞争行为；加强对专项维修资金、物业保修金的使用、管理和监督；规范物业企业接管、退出机制；组织开展物业管理项目达标创优活动，提升物业服务水平；建立物业企业诚信体系，促进行业自律，对服务质量差、业主反应大、服务不规范的企业，纳入信用档案不良记录，限期进行整改，定时向社会公布；对整改不力、问题严重、影响恶劣、的区内物业服务企业予以降低或取消物业企业资质，区外物业服务企业坚决予以淘汰，清理出杨陵物业市场。二是建立以区住建局牵头、镇办主导、相关部门参与的物业管理日常巡查机制，每月对全区居住小区物业服务工作巡查一次，指导和监督物业服务企业按照物业服务标准履职尽责，强化内部管理，完善制度和服务标准，细化业务流程和岗位职责，健全物业管理档案资料，做好居住小区日常保洁及公共设施维修养护等工作。三是加强物业服务公开公示制度建设。各镇办、社区要指导物业企业在小区设置物业服务意见箱、业主委员会工作建议箱，政策法规宣传栏、管理规约公开栏、小区事务公示栏等。公开物业服务内容和收费标准、设施设备养管状况、物业服务考评结果，主动接受业主监督、社区监督和行业监督。

2.加强物业服务管理人员的学习培训。区住建局要积极搭建学习交流平台，建立物业服务管理人员培训制度，每年至少对各镇办、社区物业管理人员、业主委员会成员和物业企业负责人、项目经理进行2次物业管理法律法规、业务知识专题培训，至少组织2次互相参观交流活动。同时加大物业服务从业人员岗前和岗位培训力度，提升物业管理从业人员的综合素质。

3.开展“标准化物业管理服务示范小区”创建活动。根据示范区管委会关于落实抓好2016年十件惠民实事工作安排，依据《杨凌示范区物业管理示范住宅小区标准》，在全区积极开展“标准化物业管理服务示范小区”创建活动，主要从基础管理与建设、房屋管理与维修养护、设施设备建设与管理、秩序安全管理与建设、环境卫生管理与建设、绿化管理与建设、精神文明建设、经济和社会效益八个方面推进标准化建设。按照物业服务企业自主申报，镇办、社区审核、行业主管部门评定的原则，年内重点打造5个“标准化物业管理服务示范小区”。通过培育经营业绩好、服务质量佳、行业影响力强、业主认可度高、社会评价优良的品牌企业，形成一批示范物业小区，树立榜样，起到以点带面、典型引导的作用，促进物业管理服务水平再上新台阶。

（四）全面实施老旧小区改造提升。

对纳入旧城改造计划的老旧小区，重点解决群众反映强烈的给排水、脏乱差等问题，实现安防监控系统全覆盖。对需长期保留的老旧小区，重点实施基础设施及风貌提升改造。

1.改造范围：2000年以前建成交付使用、无专业物业管理、无专项维修资金、基础设施落后、功能配套不全的老旧小区。

2.改造内容：

一是改造硬件设施。主要包括改造围墙、安防门岗，平整道路，整治绿化，改造公共照明设施，完善给排水管道，进行屋顶楼道修缮，改造车棚车位，完善垃圾收集设施，设置公共厕所，拆除违章建筑，完善健身器材配置，设置文化宣传设施，安装视频监控系统，配置消防器材，增设物业管理活动用房等。

二是提升风貌品质。对临交通干道、临街位置的房屋外立面进行整治提升，结合杨陵地域特色，打造历史文化风格墙面，提升小区文化底蕴和品质形象。

3.组织实施：按照“两上两下”的原则。由镇办、社区负责组织建立居民小区自治组织（业委会或议事会），通过自治组织收集整理住户意见并提出专项改造方案报社区审核，社区审核后报所在镇办，镇办组织技术人员对专项改造方案进行评审，最后报区住建局审查。

区住建局审查后，提出指导意见和建议反馈镇办。镇办、社区组织居住小区自治组织（业委会或议事会），在小区进行公示（公示不少于5个工作日），并进一步征求住户意见和建议。公示结束后，再逐级上报，最后由区住建局统一上报区政府审批。

区政府审批后，由镇办负责按《杨陵区财政性资金建设项目管理办法》实施。区发改、财政、住建、民政、市政、文体、综治、公安、消防等部门按各自职责做好配合工作，小区自治组织负责施工期间的工程监督及居民协调工作。

对单位自管型小区由本单位负责实施提升改造。

4.资金筹措：老旧小区改造资金通过居民自筹和政府补助方式予以解决。由居民自治组织负责向小区居民筹集一部分，其余资金由区财政负责筹措，按“以奖代补”方式予以补助。

5.管理模式：为使老旧小区的改造、使用及维护形成有效管理机制，推行以下三种模式：

一是引入专业物业公司。对于规模较大、具备专业化物业公司进驻条件的小区，由镇办组织建立业委会，指导业委会采用市场化方式选聘物业服务企业。对于规模较小、具备条件的小区，实施拆墙并院，就近整合，选聘一家物业服务企业统一管理。

二是居民自治。对不具备实施市场化物业管理条件的小区，实行居民自治模式。在社区的指导下，召开业主大会选举自治组织（业委会或议事会），制定文明公约“小宪法”，向业主收取适当费用，通过外聘或居民有偿参与的方式设置保洁员、调解员等，提供基本的公共管理和物业服务。社区定期组织召开例会，通过民主决策实现居民小区自我管理、自我监督、自求平衡。

三是社区代管。对无法实施业主自治管理的小区，实行社区代管模式。通过设立社区物业服务机构的方式，向业主收取最基本的卫生及管理费，优先安排小区居民自己管护，提供最基本的公共管理和物业服务。待条件成熟时再另行引入物业公司。

五、实施步骤

（一）宣传动员阶段（2016年4月1日至4月10日）

各镇办组织召开动员大会，安排部署全面提升物业管理服务工作的具体任务。广泛开展宣传，引导群众积极参与支持社区建设及物业服务管理工作。

（二）方案制定阶段（2016年4月10日至4月30日）

各镇办负责组织摸清辖区内住宅小区基本情况，分类制定切实可行的专项实施方案。

（三）全面实施阶段：（2016年5月1日至11月30日）。

各镇办负责按专项实施方案全面组织实施，区政府相关部门按照各自职责做好协调配合工作。

（四）总结验收阶段：（2016年12月1日至12月31日）。

区政府组织相关部门对小区整治工作进行验收，验收通过后由区财政局负责落实补助资金。各镇办及相关部门要整理好活动资料，做好归档和后续管理工作。

六、保障措施

（一）加强组织领导。成立杨陵区“社区物业管理服务提升”活动领导小组，办公室设在区住建局，具体负责社区物业服务提升活动的组织、协调等工作。各有关单位也要成立相应的专项工作机构，落实专职责任人员，明确职责和分工，确保圆满完成任务。专项实施方案于4月30日前上报区“社区物业管理服务提升”活动领导小组办公室。

（二）精心组织实施。各有关单位、各镇办、社区和物业企业要充分认识此项工作的重要性和必要性，大力宣传《陕西省物业管理条例》等相关政策法规，倡导“学法、用法、守法”理念，在全区营造加强社区建设及提升物业管理服务活动的浓厚氛围。要紧紧围绕“社区建设、提升物业管理服务”活动的主要内容，及时分解工作任务、夯实工作责任，确保活动覆盖到所有居民小区。同时，各责任部门、各镇办要对拟申报的“标准化物业管理服务示范小区”进行重点指导。

（三）加大资金保障。区政府设立“社区建设提升物业管理服务”工作专项资金，每年评选5家服务质量佳、业主满意度高、社会评价好的优秀物业服务企业给予奖励。对创优达标的“标准化物业服务质量示范小区”，实行“以奖代补”方式给予补助，用于小区物业的改造提升及物业公司、业主委员会的奖励。区财政局会同住建局制定补助政策，明确奖励标准及实施细则，确保各项奖励、补助资金落实到位。

（四）严格督查考核。将“社区建设提升物业管理服务”活动纳入年度目标任务考核内容，由区督查考核办负责跟踪督办，将督查结果与部门的奖惩绩效挂钩，强力推进“社区建设提升物业管理服务”活动。对工作不力、消极应付、不作为、慢作为的相关单位及相关责任人，严格按照有关规定予以责任追究。

附件：1.杨陵区社区建设提升物业管理服务活动领导小组组织机构

            2.示范区物业管理示范小区标准及评分细则

附件1

杨陵区社区建设提升物业管理服务活动领导小组组织机构

一、组织领导

成立杨陵区“社区建设提升物业管理服务”活动领导小组。

组 长：杨满卫 区委常委、区政府常务副区长

副 组 长：王 勇 区政府副区长

各责任单位主要负责人为成员，领导小组办公室设在区住建局，负责社区建设及物业管理服务提升活动的总体协调，穆海军同志兼任办公室主任。

二、成员单位职责分工

（一）镇（办）、社区职责：

1.镇（办）职责：负责本辖区物业管理监督考核工作，组建镇（办）物业管理工作办公室；指导社区成立相应的物业服务站（点）；建立物业管理矛盾投诉调解等机制，制定辖区内物业管理应急预案；设立公示栏并公开投诉电话，解决群众投诉和纠纷；指导社区居委会、“三官一律”等组织及时协调处理物业管理中的矛盾和纠纷；负责辖区内物业服务企业交接工作和业主委员会的筹建、换届等工作，建立业主委员会信用档案；建立由相关单位参与的物业管理联席会议制度，协调处理物业管理重大事宜，参与住宅专项维修资金的使用监督；每月对各社区物业管理工作进行一次考评，定期通报工作情况，协调解决社区物业管理工作中存在的问题；对辖区内物业管理信访案件进行回复；组织社区落实各项物业管理政策措施，定期开展对社区物业管理工作的考核。

2.社区职责：负责实施本辖区物业管理监督考评工作；负责业主委员会的选举工作，协助业主委员会或居民自治组织选聘物业服务企业；代行业主委员会职责或筹备成立居民自治组织；设立公示栏并公开投诉电话，解决群众的投诉和纠纷；调解处理物业服务中的矛盾，对辖区居民不按规定交纳物业服务费的行为，配合物业服务企业做好居民引导教育工作；每月对辖区物业服务企业服务质量进行监督考评。

（三）相关职能部门职责

1.区委政法委：负责指导“三官一律”进社区工作，为调解物业纠纷提供协助和法律保障，为社区居民提供必要的法律援助和政策解读。检查指导居民小区安防监控系统建设。

2.区委宣传部：负责落实新闻单位开展物业法律法规等宣传，发挥舆论监督作用，指导各街道社区开展宣传工作。

3.区民政局：负责加强和改进社区建设，指导镇办健全基层管理和服务体制。

4.区财政局：负责制定政策扶持资金补助办法及实施细则，落实资金保障。

5.区住建局：负责物业管理工作的指导监督工作；及时协调处理物业管理方面的投诉；负责监督前期物业管理招投标等工作；负责物业专项维修资金收集、使用和监督管理等工作。

6.区发改局：负责规范物业服务费收费行为，开展监督检查活动，协调处理业主、业主委员会与物业服务企业在收费方面的矛盾。

7.区人社局：负责调处物业劳动纠纷，落实用工优惠政策。

8.区督查考核办：负责各成员单位物业管理工作的监督考核工作。

9.区信访局：负责向相关单位、部门反馈物业相关信访案件和记录，监督相关单位（部门）及时处理物业管理中的信访矛盾。

10.区市政局：依法受理小区内各类违章违规行为的投诉；对破坏市容环境卫生、损坏建筑物立面、侵占绿地、占道经营、乱搭乱建、乱设摊点、私自改变住宅用途等违规行为依法查处；对居民小区垃圾装载设施进行统筹布设，及时对残缺破损设施进行保养维护和更新；负责全区犬类管理工作。

11.区环保局：负责居住小区及周边的噪音整治，杜绝垃圾焚烧行为；对各类环保投诉和纠纷进行调查处理；对违反环保法律法规行为进行查处。

12.区文体旅游局：负责老旧小区的健身器材配备，指导小区的文化娱乐活动开展。

13.区司法局：负责建立物业纠纷行政调解、人民调解、司法调解的衔接互动机制，提供法律援助保障，以多种方式快速受理、办理物业相关诉讼，促进和谐稳定。

14.区国土分局：负责落实社区建设用地等工作。

15.区公安分局：负责居民行为的规范和违法案件的预防，指导物业公司安保工作，检查物业区域的人防、技防、物防工作。

16.区消防大队、新区消防大队：负责物业小区的消防安全检查、消防知识宣传培训等工作；及时查处损坏（停用）消防设施和占用（堵塞）消防车通道、疏散通道、安全出口等违反消防法律法规的行为。

17.区质监分局：负责定期对物业管理区域内的电梯、机械式停车设备、锅炉、压力容器等特种设备进行安全检查；依法对特种设备使用登记、维护保养、定期检验、作业人员持证上岗等情况开展监督检查；调查处理特种设备事故；依法查处特种设备安装、改造、维修和使用中的违规行为；加强物业服务企业电梯维护人员资格培训工作。

18.供水、供电、供气、通信等专业部门：负责定期对物业管理区域内井盖、管线、基站、线杆、线路等公共设施进行专项排查和维护；对老旧、缺失和损坏的设备进行修复更新。

附件2

示范区物业管理示范小区标准及评分细则