类别：B类
杨陵区住房和城乡建设局
关于区九届人大四次会议第44号代表建议
办理情况的复函
代表姓名:陈树林 康振生 员海燕 王育才 李周岐
郭文川 吉 红 刘国彬 管清美 邓 谨
朱德兰 李 力 邵崇斌 佟小刚 韩 宏
李 桦 王秀娟 杨 青
建议内容:关于遏制部分开发商侵占业主公共收益行为的建议
办理结果:
尊敬的陈树林等18位代表，你们提出的建议收悉，感谢你们对我区城市建设管理工作的关心和支持。现将办理情况答复如下:
一、关于住宅小区停车位权属问题
关于规划内的地面车位，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第2款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”依据该条规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属可以由开发商和业主通过约定确定归属。关于规划内的地面车位所有权归属，一看规划，二看是否计入了业主公摊，三看投资主体。如在规划内且没有计入业主公摊，所有权即为开发商所有，反之则归业主所有。
也有案例认为，小区地面停车位是由开发商依照规划建设的物业附属设施，其本质属于土地使用权，开发商将商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权也随之转移至全体业主，因此地面停车位应归全体业主共有。
目前，地面车位归属权至今仍有争议，根据职责划分，我局无房管职能，无法明确车位权属。建议如与开发商协商不一致，可以向示范区有关部门反映或采取司法途径裁定。
二、关于加强物业管理区域内住宅小区公共收益管理
（一）明确公共收益使用原则
为保障业主权益，规范物业服务企业经营行为，根据《物权法》、国务院《物业管理条例》《陕西省物业管理条例》《陕西省物业服务收费管理办法》规定，前期物业服务期间，物业管理区域内公共收益应属全体业主共有，主要存入住宅专项维修资金专户。物业服务企业代为收取、保管收益资金的，除扣除相应的管理费和税费外，不得挪作他用。成立业主大会、业主委员会后，经业主大会决定，公共收益可以由业主委员会自行管理，也可以通过物业服务合同约定，委托物业服务企业管理，并且在合同中明确物业服务企业相关维护费、管理费在公共收益中所占的比例。所得收益属于全体业主共有，按照业主大会的决定使用；如未决定，则主要用于补充专项维修资金。
（二）严格公共收益公示制度
业主委员会、物业服务企业应当每半年将公共收益收支情况在物业小区显著位置进行公示，接受业主监督，并对业主的询问予以解答和说明。物业服务企业撤出小区时，应当将受委托管理的公共收益余额和收支账目提请业主委员会确认，在物业小区公示后，移交业主委员会或通过业主委员会移交依法选聘的物业服务企业。物业服务企业不得以业主欠交物业服务费等为由拒绝移交。
（三）加强对公共收益使用的监督检查
我局在全区物业行业开展了公共收益使用情况督查检查，要求各物业服务企业和业主委员会认真进行自查，严格按规定管理、使用公共收益，发现问题及时整改。同时，将辖区内物业服务企业管理使用公共收益的情况纳入季度检查及年度考核，并将检查情况进行通报。对不按规定管理、使用公共收益或进出物业管理区域时拒不移交公共收益余额的物业服务企业，责令限期整顿，情节严重的，按照《陕西省物业服务企业信用评价管理办法》计入不良信用信息，并按照《陕西省物业管理条例》第一百一十二条进行处罚。
（四）近期我局查出侵占物业区域侵占公共收益的情况
我区物业区域广告市场并不活跃，大多数小区公共区域并没有固定广告位。我局在日常巡查中发现的问题，要求立即进行整改，一是清退锦绣豪庭信号塔公共收益；二是明确沁园春电梯广告公共收益待业委会成立后交付业委会。三是畅通投诉举报渠道，在每个商住小区公示了我局物业办电话，做到群众反映一起，严肃查处一起。
杨陵区住房和城乡建设局
2020年10月20日
（联系人:胡珂 联系电话: 029-87038819）
