类别：A类 杨物管函〔2022〕9号
杨陵区物业管理有限公司
关于区十届人大一次会议第48号代表建议办理情况的复函
代表姓名：陈超波、刘伟、吴云蛟、穆卫昌、孟桂芝、李军伟、赵丹、刘奔、杨科民、万传慧、胡东方
建议内容：关于进行安置小区物业管理改革的建议
办理结果：
尊敬的各位代表！您提出《关于进行安置小区物业管理改革的建议》收悉，感谢您对安置小区物业管理工作的关心和支持，现就您的建议答复如下：
一、关于您提出的“专业的名称，外行的管理队伍。原居委会管理成员不是专业的物业管理人员，但有基层工作经验和多年的安置小区物业管理经验。现国有物业公司的管理人员从高层到下面的物业部，绝大多数人从未从事过物业管理，更缺乏基层工作经验，管理能力不足，管理水平不够，导致较之前的物业管理有所退化。”
1、公司组建初，区委组织部在机关事业单位选派有基层工作经验的优秀干部，组建区物业公司。所选派的三名同志中两位曾担任过村第一书记，另一位同志长期在区农业农村局工作，三人均有三十余年工作经验，对社会基层治理工作经验丰富。各小区物业部负责人均具有大专以上学历，并接受过专业的物业管理培训，他们都具有较强的物业管理能力。
2、自2021年1月1日正式接管各安置小区物业服务工以来，按照物业服务管理规范要求，对各岗位配备了专业人员，定期对物业从业人员进行专业知识培训。邀请专业老师对电梯管理员进行电梯安全管理知识培训12场次，保安和保洁业务培训8场次、消防知识培训8场次、参加两级住建部门举办的物业服务知识培训3次，累计培训约930人/次，2022年3月公司参加示范区物业知识竞赛荣获第二名的优异成绩。目前，各小区物业服务水平明显提升，管理上更加规范，群众满意度不断上升。
二、关于您提出的“庞大臃肿的管理人员因此消耗了大量的物业费，导致物业服务大打折扣，原居委会管理时，管理人员为居委会干部，物业费拨付0.33元/㎡/月，尚能正常运转，现物业公司管理部管理人员增加；另外物业高层的管理人员、财务人员等较前增加了不少，消耗了大量物业费，导致拨付提升至0.5元/㎡/月，都不能提升服务。”
1、根据示范区党工委管委会2019年第49期会议纪要精神，会议强调，针对《明察暗访看民生》栏目曝光物业管理机制不健全、执法监管不到位、基层组织不牢靠等关乎群众切身利益的突出问题，确定成立区物业公司，健全完善安置小区物业管理办法和长效机制。
公司根据《陕西省住宅小区物业服务指导标准》三级，物业服务从业人员人均服务建筑面积，多层项目在4000平方米以下，高层项目在3000平方米以下的标准和示范区2020年安置小区物业体制改革专题会议的要求，按照最低标准为各小区配备资料员（客服员）、水电工、电梯管理员，保洁和保安以小区建筑面积每10万平方米不超过4名人员进行配置，因此不存在“庞大臃肿的管理人员因此消耗了大量的物业费”的情况。
2、2021年4月21日，示范区党工委副书记刘天雄调研杨陵区拆迁安置小区物业服务管理体制改革工作，听取拆迁安置小区物业服务管理体制改革进展情况和拆迁安置小区物业资金及经费收支使用审计调查情况汇报后，经会议研究决定，从2021年7月1日起将安置小区物业费由0.38元㎡/月上调至0.51元㎡/月。
目前公司领导3人，都是由区委组织部委派，各物业部负责人岗位和公司财务岗位是物业管理和公司规范化运行至关重要的岗位。公司接管前各小区均有这两个岗位，当时是由社区居委会干部兼任物业部负责人，居委会财务人员兼管物业财务工作。我公司接管后安排了专人担任物业部负责人职务，并未对各物业部配备财务人员。按照财务管理制度，公司设立财务部，配备2名专业财务人员，每天处理13个小区琐碎繁杂的账务。因此不存在“物业高层的管理人员、财务人员等较前增加了不少，消耗了大量物业费，导致拨付提升至0.5元/㎡/月，都不能提升服务”的情况。
2020年公司成以来，在区委区政府的正确领导下，全体职工团结努力,脚踏实地,认真开展各项工作。
一是积极开展小区环境卫生大整治大提升。集中力量清理楼层、楼道、消防通道杂物7360处，清理僵尸车辆3751辆，清理楼宇周边、绿化带等卫生死角8669处。修剪绿篱3.8万多平方米，补栽绿化面积3900多平方米。整治违规充电3976余起，更换破损垃圾桶561个，增设垃圾分类投放点34处，增设充电点位3156个。二是认真完成设施设备维护保养工作。按规范要求完成852部电梯日常巡检和维护；督促配合维保公司完成每半月电梯维护保养工作；全年完成了600余部电梯年度检验、检测和214部电梯限速器校验工作；维修电梯故障1310起；建立透明的电梯维修价格机制，有效降低了电梯维修费用；对供电设施设备进行常态化巡查，截至目前所有单元楼电箱进行了上锁，消除了安全隐患；检修清洗生活供水箱10个，保障居民用水安全；接管前小区消防器材缺失、过期、失效情况普遍存在，2022年公司为13个小区新增灭火器5103具、灭火器换粉9804具、更换消防水带458条、更换水枪头407个。三是扎实开展公共基础设施维修工作。积极配合镇、街道办完成了揉谷、五星、邰北、邰东、景苑小区的基础设施提升改造工作。对小区内老化的基础设施通过“修、通、补”等措施完善更新，修补小区内破损路面共计5330㎡，更换落水管、空调冷凝管1257米，疏通污水管道8574米，更换排污井盖489个，更换雨水井盖673个，维修路灯、楼道灯9475余盏，抢修小区内自来水管爆管36起。四是扎实开展信访维稳与客服受理工作。2021年客服受理累计4662起，自来水问题991起占21.26%，电梯问题737起占15.8%，电力、照明问题1119起占24%，天然气问题696起占14.92%，解答住户咨询337起占7.2%，房屋漏水问题269起占5.7%，供暖问题343起占7.4%，环境设施问题129起占2.8%，投诉问题41起占0.8%。通过看现场，走访入户为群众解决问题，有效降低了“12345”平台的投诉率。五是科学管理，安全供暖。2020—2021年供暖季，公司接管了6个安置小区的供暖工作，2021—2022年供暖季，公司负责对10个安置小区开展供暖工作，共计8152户（84万㎡）。2个采暖季公司都组织人员对所有供暖设施设备进行全面的检修保养，并组织召开供暖技术人员培训会和供暖安全生产工作推进会；积极向居民宣传供暖政策，义务为居民维修户内供暖管网，切实为居民温暖过冬提供了有力保障。
公司始终坚持规范并提升安置小区物业服务工作，切实把解决群众反映强烈的突出问题作为工作重要内容，经开展居民问卷调查统计，目前13个拆迁安置小区逐步实现了由“缺管”到“物管”的蜕变，小区环境、秩序等较之前有了质的改变。
三、关于您提出的“监管和考核机制不清不楚，导致国有物业公司我行我素。一是街办同物业公司、各社区同各物业部目前处于平行状态，街办和社区、物业公司和物业部无监管的考核关联，下达的任务无法贯彻下去，二是上级部门对国有物业公司缺乏监管和考核，导致物业公司处于真空状态下运作，我行我素。”
1、按照《公司法》等相关规定，公司成立初期，就拟定了国有物业公司章程（草案）及国有物业公司《行政管理制度》、《财务管理制度》、《人事管理制度》、《绩效考核制度》、《物业部各岗位职责》、《物业部考核管理办法》、《物业部负责人考核管理办法》、《安全生产管理制度》等相关制度，并在后期的运行中进行了细化和完善。
2、2021年公司全年共召开现场流动会10次，流动现场会上，参会人员对小区的环境卫生、秩序维护、设施设备管理、安全生产等方面进行打分，通过最终得分来考核小区的近期工作。2021年年终时，公司组织开展全年工作考核，从基础管理服务（包括建立有效管理服务制度及方案、档案管理、突发事件应急机制、人员管理、客户服务、沟通报告机制）、公共区域管理（包括标识系统和维保资料、共用部位使用管理、日常巡视、检查与管理）、共用设施设备运行及维修养护（包括共用设施、室外共用管线管道和道路管理、设备机房管理及电气系统管理、电梯系统管理、给排水系统管理、消防系统管理）、公共秩序维护及消防安全（包括秩序维护管理、交通秩序管理、消防安全管理）、环境卫生及绿化管理服务（包括保洁服务、绿化养护管理）等5个方面对物业部进行了全面考核，评选出了3个先进集体和2名先进个人。
根据杨政发〔2022〕20号文件批复，区物业公司按国有独资公司设置，参照正科级管理，隶属区财政局（国资局）管理，业务上受区住建局指导。公司设有董事会、监事会。董事会董事由区财政局（国资局）、发改局、住建局、城改办主要负责人及物业公司董事长组成。监事会设监事5人，由区纪委监委、财政局（国资局）、审计局、人社局主要负责同志和物业管理公司1名职工兼任。相关单位按照规定对我公司各项工作进行考核，例如上半年财务审计、党建工作考核，下半年国资局对党风廉政警示教育、安全生产等各项工作的考核，针对各监管单位提出的整改意见，我公司均按期进行了认真整改。
因此我公司不存在“上级部门对国有物业公司缺乏监管和考核，导致物业公司处于真空状态下运作，我行我素”的问题。
四、关于您提出的“没有完善的安置小区物业管理办法，物业责任不清。疫情防控期间，商住小区物业尚能承担起门口管控、小区消杀、隔离人员监管等责任，但安置小区物业公司同平常一样运营认为疫情防控是社区的事，与已无关。”
公司长期以来高度重视小区疫情防控工作。一是区委区政府和各街（镇）办召开的疫情防控各类会议，公司都组织各小区物业部负责人参会，并且认真落实会议精神。二是针对严峻的疫情形势，公司召开安置小区疫情防控专题会议，压紧压实疫情防控措施，累计召开专题会议7次。三是各小区都能认真完成居家隔离人员的管控和生活服务保障工作，每天定时、定点对小区电梯、垃圾桶、公共区域和重点部位进行灭菌消杀，2021年累计服务居家隔离人员1274余人，累计消杀17470余次。四是各小区严格落实门岗疫情防控各项工作措施，对外来人员全面落实测温、扫码查验、登记，2021年累计检查101540人次。五是利用社区广播、小区“微信群”宣传疫情防控相关知识，引导群众不信谣，不传谣，及时更新公布张贴风险地区清单。六是积极做好小区全员核酸检测工作，安排人员维护现场秩序及场地的消杀工作、指导不会使用“一码通”的居民出示检测码，为不会使用智能手机的老年人打印检测码。累计服务全员核酸检测工作20余次，服务居民约285000人/次。
五、关于您提出的“大修基金的管理和使用不合理，存在风险。目前，公共区域的维修、电梯维修，500元以上的所有维修均使用大修基金，大修基金使用频繁，且未经居民同意、认可、公示，存在风险。”
1、根据《杨凌示范区搬迁改造安置小区安置基金管理使用暂行办法》、(杨管办发(2013)32号)及杨凌示范区城改办《关于安置小区安置基金管理使用实施细则的通知》之规定精神，“非共用部分、公用设施、设备的维修、更换、改造不得使用大修积金；500元以下的维修、更换、改造从物业费中支出，不得使用维修基金；在工程保修期内的大修、更换、改造由建设单位负责，不得使用大修基金：人为损坏的由当事人或管护人负责，不得使用大修基金。”
各小区在使用大修基金时都能严格遵照杨凌示范区房征办《关于进一步规范搬迁安置小区大修（维修）项目申报的通知》的规定。各项大修（维修）项目资金申报时都附有大修（维修）项目申报表、大修（维修）项目情况说明和社区居委会研究决定大修（维修）项目会议记录及公示资料。
3、“大修基金使用频繁”是由于前期各安置小区遗留问题较多，我公司接管后，坚持把解决安置小区存在问题作为工作的出发点和落脚点。其中，维修房屋漏水219户，面积14143.56平方米；维修电梯存在问题169起，维修公共设施33起，解决了一批多年未解决的问题。
再次感谢您对拆迁安置小区物业管理的关心和支持，希望继续对我们的工作提出宝贵的意见和建议。您对我们的答复有何意见和建议，请填写在《征询意见表》中，以便我们进一步改进工作。
杨陵区物业管理有限公司
2022年10月27日
