类别：B类
杨陵区住房和城乡建设局
关于区九届人大四次会议第17号代表建议
办理情况的复函
代表姓名:邵崇斌 张跃进 佟小刚 韩 宏 李 桦
王秀娟 杨 青 陈树林 李 力
建议内容:关于规范物业管理和提高服务质量的建议
办理结果:
尊敬的邵崇斌等9位代表，你们提出的建议收悉，感谢你们对我区城市建设管理工作的关心和支持。现将办理情况答复如下:
为了消除行业乱象，提升我区物业服务整体水平，2019年底，经区委、区政府研究决定在全区开展为期3个月的集中整治物业乱象百日攻坚行动，并结合省级文明城市创建工作要求，坚持属地管理为主与部门协作相结合，采取“四提升一改造”整治措施，统筹推进我区物业服务提升工作，建立健全行业管理长效机制，增强了全区城乡居民幸福感、获得感、安全感、满意度。下一步，我局将从以下方面持续加大对物业服务行业的监管力度。
一、推进社区、街办物业管理水平大提升
1.健全物业管理机制。一是健全区级、镇（街道）、社区三级物业管理机制，夯实工作责任，区级相关部门按照职责加强对区内物业管理活动的监管，镇（街道）、社区作为物业服务管理工作的主体，依法做好物业管理活动的日常监督管理工作，提高物业监管效率和水平。二是健全物业问题联席会议制度，由各镇（街道）具体负责，定期组织信访、发改、自然资源、城管、司法、公安、应急管理等部门对物业上访投诉问题进行多部门联合处理。三是健全联合执法机制，以整顿小区违法行为为重点，由区城管执法局、应急管理局牵头，相关部门组成联合执法组，对物业小区乱搭乱建、占用消防通道等违法行为进行查处整治。已经整治完成天惠小区违建拆除，开展了打通“生命通道”住宅小区消防安全专项整治。
2.夯实镇办物业管理职责。各街办、社区由物业管理专职人员，负责辖区内物业日常管理、矛盾纠纷排查处理，指导监督业主大会和业主委员会依法履行职责，维护社会和谐稳定。
3.促进居民自治共治。业委会是小区管理的重要环节，《陕西省物业管理条例》明确了业委会的性质、如何产生、工作程序、权利义务、待遇问题等。省住房和城乡建设厅转发的《西安市业主大会和业主委员会指导规则》（陕建房发〔2017〕1号）进一步细化了业委会的选举、权利义务等内容。街办、社区负责业委会日常工作指导和监管，指导业主委员会加强自身建设，规范履职行为，在小区居民自治中要全面加强党的领导，业主委员会组成人员党员占比须达到三分之一以上。对不能正常履行业委会职责、维护大多数业主权益的业委会和成员要及时启动换届和改选程序，坚决予以撤换，对涉嫌违法违规的业委会或成员要及时通报区监委、公安等部门进行调查处理。对暂不具备召开业主大会并成立业委会的小区，由各镇（街道）、社区负责组织全体业主共同履行业主大会及业主委员会职责。
二、建立健全物业服务管理制度
4.加强物业服务日常监管。建立物业管理日常巡查机制，每季度对全区居住小区物业服务工作进行检查考核，每年组织各镇（街道）、相关部门联合检查不少于2次，指导和监督物业服务企业按照物业服务合同和标准提供服务。
5.完善物业服务企业准入退出机制。研究制定了《杨陵区公开选聘物业服务企业管理办法（草案）》，并报示范区主管部门研究，规范市场竞争行为要求，《物业服务合同》要在区物业办进行备案。加强物业服务企业诚信体系建设，落实《陕西省物业服务企业信用评价管理办法（试行）》。健全物业服务企业考评机制，引入专业第三方测评机构，对连续两个季度检查评比末位、业主满意度低的物业服务企业，纳入信用档案不良记录，对有问题拒不整改、整改不力、影响恶劣的物业服务企业要指导业主委员会启动更换程序，清理出杨陵物业服务市场。
6.规范物业服务收费和提供质价相等的服务标准。区发改、市场监管、住建部门共同加强物业服务收费的监督管理，严格落实《陕西省物业服务收费管理办法》。对成立业主大会之前的居民小区物业服务费和停车服务费实行政府指导价，由发改局制定收费标准（正在制定之中）；其他类型物业的物业服务收费实行市场调节价，由物业服务企业与业主或业主大会通过合同约定。对超过政府指导价标准收费、不实行明码标价等违法违规行为，由区市场监管局依法依规严肃查处。
为了规范物业服务行为，陕西省研究印发了《陕西省住宅小区物业服务指导标准》《陕西省物业服务收费指导标准》，均明确了一级服务、二级服务、三级服务对应标准和收费标准。
7.开展“标准化物业管理服务示范小区”创建。按照物业服务企业自主申报，镇（街道）、社区审核，行业主管部门评定的原则，从特种设备、消防安全管理、房屋管理与维修养护、设施设备建设与管理、绿化建设与管理、秩序安全建设与管理、环境卫生管理、精神文明建设八个方面推进标准化建设，每年打造3-5个“标准化物业管理服务示范小区”。
8.加强物业从业人员素质建设。积极搭建学习交流平台，建立物业服务管理人员培训制度，加大物业服务从业人员岗前和岗位培训力度，每年对各镇（街道）、社区物业管理人员、业主委员会成员和物业企业负责人、项目经理进行物业管理法律法规、业务知识专题培训及参观交流活动不少于2次。
三、推进老旧小区升级改造
9.加快基础设施改造。针对2000年以前建成交付使用、无专业物业管理、无专项维修资金、基础设施落后、功能配套不全的老旧小区，按照“业主主体、社区主导、政府引领、各方支持”的原则，从群众反映最突出的问题入手，重点改造水电气暖等配套设施，有条件的加装电梯、配建停车设施。2019年启动了春、秋、芳、竹、松5园、农牧局家属楼、圣龙小区、计委家属楼等小区提升改造工作。
10.创新管理模式。一是引入专业物业公司。对于规模较小、具备条件的小区，实施拆墙并院，就近整合，由各镇（街道）组织成立业委会，指导业委会选聘物业服务企业统一管理。二是实行居民自治。对不具备实施市场化物业管理的小区，实行居民自治。在社区的指导下，召开业主大会选举自治组织（业委会或议事会），向业主收取适当费用，通过外聘或居民有偿参与的方式聘请物业服务人员，提供基本的公共管理和物业服务。三是实行社区代管。对无法实行业主自治管理的小区，由社区成立物业服务机构统一管理，向业主收取基本的卫生及管理费，优先安排小区居民从业，提供最基本的公共管理和物业服务。
附件:1.杨陵区人大代表建议办理情况征询意见表;
2.陕西省物业服务收费指导标准;
3.《陕西省住宅小区物业服务指导标准》;
4.省住房和城乡建设厅转发西安市房管局《西安市业主大会和业主委员会指导规则》。
杨陵区住房和城乡建设局
2020年10月22日
（联系人:胡珂 联系电话: 029-87038819）
