杨陵区住房和城乡建设局
关于区政协九届四次会议第45号委员提案
办理情况的复函
委员姓名:万亮婷 刘慧 惠安堂 李德君 童德文 韩东锋 李剑
提案内容:关于提高住宅小区物业管理服务水平建议
办理结果:
尊敬的万亮婷、惠安堂等7位委员，你们提出的提案收悉，感谢你们对我区城市建设工作的关心和支持。现将办理情况答复如下:
一、关于鼓励各物业服务企业组织开展小区文化娱乐活动
往年，各小区均开展了以庆中秋、国庆、春节等传统节日为主题的猜灯谜、歌舞戏曲等文化娱乐活动。今年，由于受疫情影响，暂不鼓励开展大型人员聚集活动，待条件允许，我局将积极督促各物业公司自行组织或联系社区、街办开展文化娱乐活动。
二、物业服务收取公摊电费、水损等情况说明
为进一步加强物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业健康发展，2019年9月，省发改委、省住建厅、省市场监管局联合印发了《陕西省物业服务收费管理办法》，该《办法》第十条明确规定，“物业管理区域内照明、景观、消防、安防、电梯等归属业主共有公共配套设施设备的用水、用电费用以及电梯维护保养和年检费用计入物业服务费成本，不得单独收取。”《办法》要求各地应当结合实际制定具体实施细则（办法），因示范区实施细则正在研究制定之中，示范区发改、住建、市场监管部门决定，依旧沿用以前的收费管理办法，至示范区细则出台为止。
根据省委省政府统一部署，全省实施了居民小区户表改造工作，居民小区移交改造后，表箱前（含表箱）共用配电设施由电网企业统一负责运行维护，承担相应的损耗。目前，户表改造暂不涉及商业用电，待相关商业用电户表改造政策出台后，我局将积极配合有关部门做好该项工作，以节约商业用户用电成本。
三、关于物业收取有关费用的公示问题
按照国务院《物业管理条例》规定，物业服务计费方式分为包干制和酬金制。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。采用包干制的按照《陕西省物业管理条例》第六十五条规定，“物业要公布物业管理区域的水、电总用量，业主的水、电总用量，物业服务企业的水、电总用量”，并没有要求物业企业必须公布企业收支情况。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。采取酬金制的业主可以要求公布收支情况。
门面房租金按照《物权法》有关规定，产权属于谁，收益属于谁。
四、持续开展物业服务提升工作
（一）加强物业行业监管力度
2017年起，我局联合示范区住建局、物业协会组成联合检查组，定期或不定期对区内31家物业企业进行检查，每年不少于4次。2020年以来，已开展2次物业服务专项检查，对整改缓慢或不力的2家物业企业进行约谈和《红黑榜》通报。
（二）大力宣传物业服务知识
计划每年宣传培训不少于两次。6月18-19日在后稷公园和树木园开展了两天的物业知识宣传工作，取得了良好的效果。为了持续深入开展物业知识宣传，后又在德馨园、江南印象、田园新都市等10多个小区开展物业知识进小区宣传，进一步提升小区居民对物业的认同感和满意度。
（三）持续推进物业行业乱象整治工作
集中力量打击通过暴力手段强行招揽物业服务项目、垄断经营装修建材，以收取物业费为目的，控制业主供水、供电、停止电梯运行、虚报骗取住宅维修资金等违法违规和漠视群众权益的行为。制定了《杨陵区物业服务企业“红黑榜”管理办法（试行）》《杨陵区物业服务管理水平提升实施方案》，并探索物业企业信用评价系统建设，通过整治、巩固、提升和建立长效管理机制，持续推进物业行业乱象整治工作。
（四）推进国有物业公司组建
为解决安置小区、老旧小区无专业物业服务问题，我局经过前期的调研、摸排、核算，提出了国有物业公司成立方案，明确了人员配置计划和管理服务内容，并推动示范区提高安置小区物业费补助标准。同时，配合区城投公司进一步充实壮大国有物业企业队伍，逐步接管安置小区、老旧小区、单位型小区，提供专业物业服务。目前，国有物业公司已经成立并接管了大寨家园、东苑小区等7个安置小区。待试运行成熟后，将逐步接管各老旧小区和安置小区。
（五）建章立制，建立健全物业管理机制
我区物业服务管理实行“一个机构、二级组织、三级联动、四项扶持”工作机制，全面推进社区建设，提升居住小区物业管理服务质量，提倡专业公司承接小区消防维保、绿化养护等，提高群众对物业管理服务工作的满意度。
“一个机构”统一领导：建立杨陵区社区建设提升物业管理服务工作领导小组，统筹推进全区社区建设及提升物业管理服务工作，建立完善有关制度。
“二级组织”强化监管：强化区、镇（办）二级物业监督管理工作职能，形成属地管理、部门履责的物业监管新格局。
“三级联动”落实职责：按照“统一领导、分级负责、综合协调”的原则，突出镇（办）、社区在物业管理工作中的主体作用，形成部门、镇（办）、社区各司其职、紧密协作的三级联动机制。加大对社区、镇办干部物业管理知识培训，使其适应城镇化发展要求。
“四项扶持”推动提升：一是加强社区组织建设及基础设施配套建设；二是扶持物业小区基础设施提升改造及维护管理，鼓励各商住小区使用房屋维修资金改建扩建小区附属设施；三是推进老旧小区改造提升，我区已开展了圣农小区、农牧局家属院等老旧小区改造；四是开展“标准化物业管理服务示范小区”创建活动。每年评选一批群众满意的物业企业，表彰先进，鼓励追赶超越，搭建学习交流平台，以点带面，逐步提升各物业服务企业的服务水平，从而提高我区物业服务整体质量。
以上答复妥否，请批评指正。
杨陵区住房和城乡建设局
2020年10月20日
