杨陵区人民政府办公室
关于印发《杨陵区农村宅基地管理办法》的通知
各镇人民政府、街道办事处，区政府各工作部门，各直属机构，各国有企业：
《杨陵区农村宅基地管理办法》已经区政府同意，现予以印发，请结合实际，认真做好贯彻落实。
杨陵区人民政府办公室
2026年2月12日
杨陵区农村宅基地管理办法
第一章 总 则
第一条为加强和规范我区农村宅基地审批管理，规范审批程序和用地建房行为，严格保护耕地和基本农田，促进宅基地集约节约利用，保障农户宅基地用益物权，维护农民合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《中华人民共和国城乡规划法》《陕西省地质灾害防治条例》《陕西省实施<中华人民共和国土地管理法>办法（2022年）》《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）《陕西省农业农村厅陕西省自然资源厅陕西省住房和城乡建设厅关于加强农村宅基地和农民住宅建设管理的通知》（陕农发〔2023〕38号）及《陕西省住房和城乡建设厅等5部门关于印发<陕西省农村住房建设管理办法（试行）>的通知》（陕建发〔2025〕29号）等法律法规和相关政策规定，结合我区实际，制定本办法。
第二条本办法所称“农村宅基地”，是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地，不包括与宅基地相连的农业生产性用地、农户超出宅基地范围占用的空闲地等土地。本办法所称农村村民是指本集体经济组织成员。
第三条本办法适用于杨陵区城市开发边界以外的农村宅基地审批和管理（附件1）。
第四条各镇（街道）是审批和管理宅基地的责任主体，负责本辖区内农村宅基地使用权的审批。各镇（街道）要压实所属农经、国土、交通、水利、住建等有关部门、村级组织的责任，形成农村用地建房的监管合力。要健全工作机构，保障工作人员，建立一个窗口对外受理，多部门内部联动运行的宅基地用地建房联审联办制度，保障农民群众合理建房用地需求。按照杨陵区政府下放宅基地执法权事项和履职事项清单及职责，做好对农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的处罚等工作。
村级组织要从严落实审查、公示等程序要求，确保农村宅基地分配使用公开、公平、公正。
区农业农村局负责农村宅基地改革和管理工作，指导宅基地分配、使用、流转、违法用地查处（下放至镇、街道的基本履职事项除外）、闲置宅基地和闲置农房盘活利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地需求通报同级自然资源部门。
区自然资源局负责本区、镇（街道）国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在区、镇（街道）国土空间规划、村庄规划中统筹安排农村宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批、规划许可、农村宅基地和房屋不动产登记等手续。
区住房和城乡建设局负责加强农村建设风貌引导，对农村住房施工质量和安全进行监督检查，开展乡村建设工匠培训和管理工作，负责编印农村住房建设通用图集，并通过政府官网发布电子版图集、向镇（街道）村免费印发纸质版图集等多种途径，方便村民查阅和使用。开展对农村低收入户住房安全隐患排查及危房整治等工作。
区财政局负责将宅基地管理工作经费纳入财政预算，落实经费，确保宅基地管理各项工作有序开展。
水利、交通、林业、电力等有关部门结合各自职责，做好农村宅基地和农民建房有关工作。
第五条严格耕地总量管控和“以补定占”，坚决遏制破坏耕地违法行为，持续整治乱占耕地建房等问题。对农村宅基地确需占用耕地的，由各镇（街道）以正式文件上报杨陵区政府，落实耕地占补平衡，所需费用由区政府统筹解决，不得向村民收取占补平衡指标费。
第六条农村宅基地的所有权属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权，集体经济组织成员享有使用权，禁止村民个人擅自买卖或非法转让。宅基地使用权转让须在征得村集体经济组织同意的前提下，在组织内部进行，且受让人须为符合宅基地申请条件的集体经济组织成员。
严格禁止城镇居民到农村购买农房、宅基地，严格禁止离退休干部到农村占地建房。
第二章 规划管理与用地保障
第七条农村宅基地严格按照现行村庄规划统筹安排。农户申请宅基地建房时，要严格按照宅基地批准书规定，在村庄规划范围内予以保障。
第八条农村宅基地严格执行节约集约用地制度。农村宅基地审批应当优先利用原有宅基地、村内空闲地、废弃地、未利用地等非耕地，严禁占用永久基本农田。凡村内有空闲地、老宅基地、未利用地的，不得批准占用耕地。
第九条农村宅基地严格落实“一户一宅”法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，严格按照批准面积建住宅，严禁未批先建、超面积占用宅基地，超标准多占的宅基地以非法占用土地论处。
经批准易地新建住宅的，在申请新建住宅前需签订原宅基地退出协议，在新住宅建成后3个月内自行拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物，并将原宅基地交还村集体，实行“建新要拆旧”管理制度。如原宅基地已办理过登记，需在当地不动产登记机构办理注销登记。
农村村民对其合法取得的宅基地进行住宅翻建、改建、扩建时，其占用面积、审核标准、审批程序等按照本办法标准执行。因历史原因造成的“一户多宅”、“面积超标”、“超过规定期限建房”等问题，依据国家法律法规和政策文件妥善处理。
第十条农民建房在符合规划的条件下可以使用农用地，但要依法先行办理农用地转用手续。农户建房占用农用地的，由各镇（街道）按年度分批次申请办理农用地转用报批手续，经依法批准后由各镇（街道）按户逐宗审批宅基地。
第十一条农村宅基地严格实行土地用途管制。经批准的农村宅基地，只能用于农村村民住房及其生活附属设施建设，不得改变土地用途，国家法律法规或政策另有规定的除外。
第三章 申请条件和审批程序
第十二条农村村民可以以户为单位申请宅基地。
“户”是指具有本村组常住户口，取得本集体经济组织成员资格，享受集体资产分配，履行集体成员义务的集体经济组织成员家庭户。一般由户主、配偶、子（女）、父（母）等家庭成员组成。原则上：父母不得单独确定为一户（子女均不在本经济组织的除外）；农村独生子女户，由父母和子女等家庭成员组成为一户；农村多子女户，子女已结婚的可确定为一户，父母须随其中一位子女组成一户；无直系亲属的单身可以确定为一户。
“宅”是指能基本满足生产生活需求的住房、附属用房和庭院等宅院。
第十三条农村宅基地实行“一户一宅”基本法律制度，即农村村民一户只能拥有一处合法宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。杨陵区执行每户不超过200平方米（三分）用地标准。
第十四条农村村民确定为村集体经济组织成员的农户，有下列情况之一的，可以以户为单位申请宅基地：
（一）无宅基地的；
（二）符合有关法律规定，因子女结婚等原因确需分户，而现有宅基地面积低于规定标准的；
（三）因发生或为防御自然灾害、新农村建设、规划调整需要搬迁的；
（四）因国家建设、公共设施和公共事业建设占用原宅基地，按规定应予宅基地安置的；
（五）符合政策规定迁入村集体经济组织落户为正式成员且在原籍没有宅基地的；
（六）符合法律、法规规定的其他情形。
农村集体经济组织或村民委员会应当保证至少有一个子女与其父母共同占用一处宅基地。夫妻双方属于不同的农村集体经济组织成员的，应当结合实际生活居住情况，按照村规民约或当地风俗习惯，在其中一方所在集体申请宅基地。
第十五条农村村民申请宅基地，有下列情形之一的，不予批准：
（一）不符合“一户一宅”或宅基地用地限额规定的；
（二）申请异址新建但未签订退出原宅基地协议的；
（三）将宅基地使用权赠与、转让他人，或将地上房屋出卖、出租、赠与他人，再申请宅基地的；
（四）不符合区、镇（街道）国土空间规划和村庄规划的；
（五）不符合分户申请宅基地条件的；
（六）原有宅基地及住宅被征收，已依法进行补偿安置的；
（七）不属于本农村集体经济组织成员的，包括取得集体经济组织成员资格后因户籍迁出并丧失集体经济组织成员资格的人；仅将户籍从外地转入本村，但未取得集体经济组织成员资格的人（空挂户）；
（八）在其他农村集体经济组织已经享受宅基地保障或享受住房拆迁安置的；
（九）已经享受国家社保（财政供养）在编在册公务员、事业单位人员及离退休人员；示范区及区属国有企业正式职工及离退休人员；
（十）违法占地建房未依法处理结案的；
（十一）法律、法规规定的其他不能使用宅基地的情形。
第十六条符合农村宅基地申请条件的农户，按下列程序审批：
（一）农户申请
以户为单位向村集体经济组织提出申请；没有设立村集体经济组织的，向村民委员会提出申请，并提交户口簿、身份证、《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》（附件2）和《农村宅基地使用承诺书》（附件3）等相关资料，涉及建新拆旧的，需签订退出原宅基地协议，在新住房建成后3个月内自行拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物，并将原宅基地交还村集体。
（二）村级审查公示
村集体经济组织（或村民委员会）收到申请后，应当于5个工作日内召开成员大会（或村民代表会议）进行审查，对申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、拟用地建房是否符合区、镇（街道）国土空间规划和村庄规划等情况进行初审，并征求用地建房相邻权利人意见。村集体经济组织（或村民委员会）将审查通过的相关申请和审查材料在本集体范围内通过张贴公示，公示期不少于5个工作日，公示无异议的，由村集体经济组织（或村民委员会）在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》签署意见后报送镇（街道）。
（三）镇（街道）审批
农村村民住宅用地，由各镇（街道）负责审核批准。对于符合申请条件、材料完备的应当及时受理，并在15个工作日内组织镇（街道）所属农业农村、自然资源、住房建设等相关机构完成现场勘察等联审工作。主要审查以下内容：
1.镇（街道）农业农村机构审查申请人是否符合申请条件、是否符合“一户一宅”要求、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房申请是否经过村集体经济组织（或村民委员会）审核公示等。
2.镇（街道）自然资源机构审查用地建房是否符合区、镇（街道）国土空间规划、村庄规划、用途管制等要求。涉及占用农用地的，应审查是否已办理农用地转用审批手续。
3.镇（街道）住房建设机构审查村民建房是否符合设计规定，涉及风貌是否与村庄规划和乡村环境相协调，村民施工是否符合安全规定等。
4.涉及文物保护、林业、水利、电力、交通运输等职能机构的也要及时征求意见。
完成审查后，镇（街道）各机构在《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》（附件4）中签署意见。
（四）根据镇（街道）各机构联审结果，镇（街道）对农村村民宅基地申请进行审批，核发《农村宅基地批准书》（附件6），同时，将《乡村建设规划许可证》（附件5）由镇（街道）一并发放，并在所在村级组织通过张贴、网络等多种方式公开。
（五）各镇（街道）要建立宅基地用地建房审批管理台账，有关材料归档留存，并及时将审批情况按季度报送区农业农村局、自然资源局、区住房和城乡建设局等部门备案。
在原宅基地拆旧建新、住宅翻建、改建、扩建等，需按此程序申请、审批。
第十七条镇（街道）具体负责本行政区内农村住房建设的监督管理服务工作。村集体经济组织（或村民委员会）应当做好村民建房的审查和公示，指导村民依法依规实施农村住房建设，开展农村住房用地、规划、建设等日常巡查工作，及时发现和劝阻各种违法行为。
第十八条农村住房建设应当遵循“一户一宅”、设计先行、带图审批、先批后建的原则。在符合村庄规划和乡村建设风貌等要求的前提下，经申请审批后，允许新建、改建、扩建农村住房。
第十九条农村宅基地所有权、宅基地使用权和房屋所有权相分离，宅基地所有权属于农民集体，宅基地使用权和房屋所有权属于农户。宅基地使用权人以户为单位，依法享有占用宅基地的权利。在户内有成员死亡而农户存续的情况下，不发生宅基地继承问题。农户消亡时，权利主体不存在，宅基地使用权灭失。根据《中华人民共和国民法典》的有关规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承。因房地无法分离，继承人继承房屋取得房屋所有权后，可以依法使用宅基地，但并不取得宅基地使用权。
第四章 监督与管理
第二十条农村宅基地选址应遵守以下规定：
（一）不得违反生态保护红线管控要求；
（二）不得占用永久基本农田；
（三）不得占用高压供电架空线走廊，符合公路、铁路规定的退让距离，符合各类工程管线安全退让距离；
（四）法律法规规定的其他禁止住房建设区域。
镇（街道）及自然资源局应按照《陕西省地质灾害防治条例》相关规定，指导对地质灾害易发区内的村民建房选址，避免因选址在地道、窨井、陡坡等潜在安全隐患的地段造成农户生命安全及财产损失。
第二十一条加强农村宅基地使用全程监管，全面落实“三到场”制度。
（一）宅基地申请审查到场
农村村民收到宅基地和建房（规划许可）申请后，镇（街道）要及时组织本级农业农村、自然资源等机构实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类等。
（二）开工丈量批放到场
农村村民应当在批准的宅基地位置、面积和四至范围内按照规划许可建造住宅及其附属设施。建房基底面积与宅基地面积比例适当，预留空间能够满足日常生活需要。房屋四至（含滴水）垂直下落投影、台阶均应控制在宅基地范围内。
经批准建房的农户应当在开工前，向所在镇（街道）申请现场划定宅基地用地范围，各镇（街道）应当自受理申请之日起10个工作日内组织有关人员实地丈量批放宅基地，确定坐落、四至、界址等，明确建设要求。未经镇（街道）丈量批放，不得开工。
镇（街道）应当指导建房村民在开工前与施工相关方签订《陕西省农房和农村小型工程建设施工合同》，明确双方的权利、义务，约定农村住房质量标准、保修期限和保修责任。农村住房设计应当满足国家和本地区的技术标准。三层以下（不含三层）可以自主设计或者选用《陕西省农房设计图集》、《杨陵区农房设计图集》，也可委托具有相应资质的单位出具设计图；三层以上（含三层）应当委托具有相应资质的单位进行设计或选用《陕西省农房设计图集》、《杨陵区农房设计图集》。
牵头承担农村住房建设工程的乡村建设工匠，应参加乡村工匠建设培训，并取得合格证书。三层以下（不含三层）农村住房建设工程可以委托经培训合格的乡村建设工匠实施，三层以上（含三层）农村住房建设工程必须由具有相应施工资质等级证书的施工单位承担。
建筑村民与建筑施工单位或者乡村建设工匠签订的建筑工程施工合同，应当明确双方的权利、义务，约定农村住房质量标准、保修期限和保修责任。法律法规对住房保修期限和保修责任另有规定的，从其规定。
农村住房建设单位或建房村民（产权人）对住房的质量安全负总责，承担建设主体责任。农户建房签订施工合同前，应查验建筑施工单位施工资质等级证书或乡村建设工匠培训合格证书。建房时要严格按照批准的宅基地范围、面积、层数及设计图纸、施工技术标准和操作规程进行施工，不得擅自变更或扩大建设，在施工中采取安全施工措施，及时发现和消除施工、消防等安全隐患，建设完工后，按照规定申请镇（街道）组织验收。
镇（街道）组织技术服务机构或专业技术人员，对农村住宅建设的地基基础、主体结构、屋顶防水等重要部位和安拆模板、搭拆脚手架、安全用火用电设施布置等进行监督检查和技术指导，形成质量安全检查记录，参照城市建设档案管理规定和标准，加强农村住房建设档案管理。
区住房和城乡建设局应当指导镇（街道）加强对农村住房建设施工质量和安全进行监督检查，并对农村建筑工匠免费提供专业技能、安全知识等培训。村民建房，应当选择建筑技能培训合格的农村建筑工匠或者有资质的建筑施工企业施工，并签订书面施工合同，明确双方权利和义务，约定住房保修期限和责任。
（三）住宅竣工验收到场
农村住宅竣工后，农户应提请镇（街道）进行竣工验收。镇（街道）收到农户申请后，应予5个工作日内组织相关机构到场检查，实地检查农户是否按照批准的建筑面积、四至边界等要求使用宅基地，是否按照批准的建筑面积、层高、风貌等要求建设住宅，房屋质量、抗震、消防是否满足要求。参加验收的部门、设计、施工、监理人员及建房村民应当签署竣工验收意见。农村住宅经验收合格的，方可交付使用。镇（街道）出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》（附件7），并报区农业农村、自然资源、住房城乡建设等主管部门备案。
第二十二条农户建房通过镇（街道）验收后，应及时向不动产登记机构办理不动产登记。
第二十三条农村宅基地管理机制是部省指导、市县主导、乡镇主责、村级主体。宅基地管理工作的重心在基层，镇（街道）承担属地责任，农业农村部门负责行业管理。
第二十四条镇（街道）应建立和健全农村宅基地监督管理制度，加强村民建房日常动态巡查，将宅基地纳入日常化管理，及时发现和依法查处未批先建、建新不拆旧、超标准建住宅等各类违法违规行为。
村级组织在镇（街道）的指导下，健全完善本村宅基地民主管理办法，探索建立村级宅基地协管员制度，依法管好用好农村宅基地。
第二十五条任何单位和个人均有权对宅基地申请审批及使用中的违法违规行为进行投诉和举报。各镇（街道）收到投诉和举报后，应当及时调查核实，对确认的违法违规行为，依法进行查处。
第二十六条有下列情形之一的，报经镇（街道）批准，由村级组织收回宅基地使用权：
（一）为镇（街道）公共设施和公益事业建设，需要占用宅基地的；
（二）为实施空间规划、村庄规划进行旧村改造，需要调整宅基地的；
（三）骗取批准或非法转让宅基地的；
（四）不按批准用途使用宅基地的（国家法律法规或政策另有规定的除外）；
（五）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的；
（六）住宅所有权人死亡，没有继承人的；
（七）自宅基地批准文件批准之日起两年内未动工建设（经批准延期的除外）或空闲、房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用宅基地的；
（八）非农业户口居民原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的，集体收回宅基地使用权；
（九）异址新建宅基地超过承诺时限未退出原宅基地的；
（十）已进镇进城安置（小区）的原宅基地；
（十一）法律、法规规定的其他情形。
依照前款第（一）项、第（二）项规定收回宅基地，对土地使用权人应当给予适当补偿。
第二十七条按照“谁审批、谁管理”的原则，各镇（街道）主要负责人为农村宅基地管理的第一责任人，分管负责人为直接责任人。
（一）受理群众举报。各镇（街道）应及时受理群众举报，对村民未经审批违规建房的举报信息，应及时组织所属农业农村自然资源等机构现场查证，及时制止，将违建行为消灭在萌芽状态。
（二）建立管控网络。村级组织要加强农村宅基地日常巡查，及时发现和制止涉及宅基地的各类违法违规行为，并将不听劝阻、拒不改正的情况及时向上级报告。
（三）开展日常巡查。各镇（街道）综合行政执法机构对本辖区内农村宅基地及农户建房质量建立日常巡查监管制度，及时发现农民违规建房，及时制止。
（四）村级配备宅基地协管员。每个村级组织最少应设立1名村级宅基地协管员，每周不少于2次开展巡查，确保第一时间发现违法建设、第一时间进行制止并报告。
第二十八条农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，依据杨陵区政府下放宅基地执法权事项和履职事项清单及职责规定，由镇（街道）牵头负责，责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。 超过陕西省规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。
在镇（街道）、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由镇（街道）依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条规定，责令停止建设，限期改正；逾期不改正的，可以拆除。
第二十九条鼓励并支持农村集体经济组织及其成员、返乡人员和社会企业，采取自营、出租、入股、合作等多种方式盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅，积极发展符合乡村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、创意办公、电子商务等新产业新业态。
引导有实力、有意愿、有责任的企业有序参与闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作。
第五章 法律责任
第三十条我国实行最严格的耕地保护制度和节约用地制度，坚持土地用途管制，严禁超标准占用宅基地。无批准权限的单位或个人非法批准占用土地的、超越权限非法批准占用土地的、不按规划用途批准用地的、或违反法律规定的程序批准土地的其批准文件无效。按照《中华人民共和国土地管理法》第七十九条规定，对主管人员和责任人员依法依规给予处理。
第三十一条宅基地是农村村民的基本居住保障用地。要充分保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权。不得以各种名义违背农民意愿强制流转宅基地和强迫农民“上楼”，不得违法收回农户合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。严格控制整村撤并，规范实施程序，加强监督管理。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。
第三十二条依法规范闲置宅基地盘活利用行为。要坚决守住法律和政策底线，不得违法收回农户合法取得的宅基地，不得违法违规买卖或变相买卖宅基地，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。
第六章 附 则
第三十三条法律法规另有规定的，按照法律法规规定执行。
第三十四条本办法自2026年2月12日起施行，有效期五年。
