为加强农村宅基地管理，切实保护耕地，保障农民合理建房需求，维护农民合法权益，我区于2026年2月印发了《杨陵区农村宅基地管理办法》（以下简称《办法》）。现就《办法》的出台背景、核心内容、主要变化及群众关切的问题，解读如下：
一、出台背景与依据
（一）出台背景
为深入贯彻落实国家及陕西省关于宅基地管理的法律法规和政策要求，进一步规范我区宅基地审批和建房行为，科学规划村庄用地、严格保护耕地与永久基本农田，促进土地节约集约利用，厘清部门职责、遏制乱占耕地建房，保障农民宅基地用益物权与居住权益，助力乡村振兴与农村稳定，特制定本《办法》。
（二）政策依据
《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《陕西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》《陕西省农村住房建设管理办法（试行）》《关于进一步加强农村宅基地和农民住宅建设管理的通知》（陕农发〔2023〕38号）农业农村部、自然资源部《关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）等法律法规和相关政策规定。
二、核心原则与定位
（一）核心原则
一户一宅：农村村民一户只能拥有一处宅基地，严禁一户多宅。
规划管控：必须符合国土空间规划、村庄规划，不得占用永久基本农田。
节约集约：优先使用村内空闲地、原有宅基地，严控新增占用耕地。
依法审批：严格申请、审查、公示、审批流程，全程公开公平公正。
权益保障：保护农民合法宅基地使用权，禁止强制收回、强制流转。
（二）《办法》适用于区域
本《办法》适用于杨陵区城市开发边界以外的农村。具体涉及的村庄名单详见《办法》附件，主要包括杨陵街道、大寨街道、五泉镇、揉谷镇下辖的多个村庄。
三、“一户一宅”和面积标准具体如何规定?
（一）“一户一宅”：农村村民一户只能拥有一处宅基地。易地新建住宅的，必须签订“建新拆旧”协议，在新房建成后3个月内自行拆除旧房，并将原宅基地交还村集体。
（二）面积标准：每户宅基地用地标准不得超过200平方米（三分地）。
四、哪些人可以申请宅基地？哪些人不能申请？
（一）申请条件
属于本村集体经济组织成员，并以户为单位，符合以下情形之一：
1.无宅基地的；
2.符合有关法律规定，因子女结婚等原因确需分户，而现有宅基地面积低于规定标准的；
3.因发生或为防御自然灾害、新农村建设、规划调整需要搬迁的；
4.因国家建设、公共设施和公共事业建设占用原宅基地，按规定应予宅基地安置的；
5.符合政策规定迁入村集体经济组织落户为正式成员且在原籍没有宅基地的；
6.符合法律、法规规定的其他情形。
（二）不予批准的情形
有以下情况之一的，不能申请宅基地：
1.不符合“一户一宅”或宅基地用地限额规定的；
2.申请异址新建但未签订退出原宅基地协议的；
3.将宅基地使用权赠与、转让他人，或将地上房屋出卖、出租、赠与他人，再申请宅基地的；
4.不符合区、镇（街道）国土空间规划和村庄规划的；
5.不符合分户申请宅基地条件的；
6.原有宅基地及住宅被征收，已依法进行补偿安置的；
7.不属于本农村集体经济组织成员的，包括取得集体经济组织成员资格后因户籍迁出并丧失集体经济组织成员资格的人；仅将户籍从外地转入本村，但未取得集体经济组织成员资格的人（空挂户）；
8.在其他农村集体经济组织已经享受宅基地保障或享受住房拆迁安置的；
9.已经享受国家社保（财政供养）在编在册公务员、事业单位人员及离退休人员；示范区及区属国有企业正式职工及离退休人员；
10.违法占地建房未依法处理结案的；
11.法律、法规规定的其他不能使用宅基地的情形。
五、申请宅基地和建房需要走哪些程序？
《办法》明确了“农户申请、村级审查、镇（街道）审批”的流程，并实行“一个窗口受理、多部门联审联办”，方便群众办事。
第一步：农户申请。以户为单位，向村委会（或村集体经济组织）提交书面申请、户口簿、身份证及《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》《农村宅基地使用承诺书》。
第二步：村级审查公示。村委会5个工作日内召开会议审查，通过后在村内公示不少于5个工作日。无异议后，签署意见报送镇（街道）。
第三步：镇（街道）审批。镇（街道）在15个工作日内组织所属农业农村、自然资源、住建等部门联合审查，对符合条件的，核发《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》等。
第四步：全程监管（“三到场”）。审查到场：审查是否符合条件、规划。开工到场：农户开工前申请，镇（街道）10个工作日内到场丈量放线，未经验线不得开工。竣工到场：完工后申请验收，5个工作日内到场检查，合格后出具验收意见表。
六、建房施工有什么具体要求？
（一）资质要求：建三层以下（不含三层）：可自主设计或委托经培训合格的乡村建设工匠。建三层以上（含三层）：必须由具有相应施工资质等级的施工单位承担。
（二）图纸要求：需带图审批，可选用区住建局提供的《农房设计图集》，或委托专业单位设计。
（三）质量安全：农户对住房质量安全负总责，需签订施工合同，明确保修责任。
七、原有的“一户多宅”等问题如何处理？
《办法》明确，对于历史遗留的“一户多宅”“面积超标”等问题，将依据国家和陕西省的相关政策，结合实际情况妥善处理，分类施策。但新申请的宅基地必须严格按规定执行。
八、宅基地可以买卖或转让吗？
所有权归集体：宅基地所有权属于农民集体，农户只有使用权。严禁城镇居民到农村购买农房、宅基地，严禁退休干部到农村占地建房。内部流转有限制：使用权可在本集体经济组织内部、且符合宅基地申请条件的成员之间转让，但必须经村集体同意。
九、闲置的宅基地和农房能盘活利用吗？
可以，但有严格限制。鼓励村集体和农户通过自营、出租、入股、合作等方式，盘活利用闲置宅基地和住宅，用于发展休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、电子商务等新业态。
严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。
十、违法违规建房会有什么后果？
（一）未批先建、骗取批准：由镇（街道）责令退还非法占地，限期拆除新建房屋。
（二）超面积占地：多占的土地以非法占用土地论处，同样面临拆除风险。
（三）非法买卖：相关买卖行为不受法律保护，且将依法查处。
十一、《办法》从什么时候开始施行？有效期多久？
本《办法》自2026年2月12日起施行，有效期五年。法律法规另有规定的，按照法律法规规定执行。
十二、咨询与监督
政策咨询：可向您所在的镇人民政府（街道办事处）或区农业农村局咨询。违法举报：如发现宅基地审批、使用、建设中的违法违规行为，可向当地镇（街道）或区农业农村局、自然资源局举报。
